Из квартирантов в хозяева

Государство взялось воспитать из владельцев квартир настоящих хозяев

Многоквартирная лень

Почему квартир? Все просто: к собственникам частных домов вопросов в общем-то нет. Они без лишних понуканий содержат и ремонтируют свое жилье, на соседей не кивают. Крыша течет? Вариантов немного: либо мокнуть, либо поднатужиться и перекрыть. Трубы прорвало? Та же история: хочешь - не хочешь, а делать придется. Забор подправить, стены подкрасить, дверь починить – жители частного сектора постоянно в заботах о поддержании своего дома в божеском виде.

Иначе привыкли жить обитатели квартир. Мало кого смущают загаженные подъезды и лифты, дырявые трубы, текущие крыши и обшарпанные стены. Главное, чтобы в квартире было тепло, сухо. А если вдруг «вылезет» глобальная проблема – так это должен старший по дому решать, или управляющая компания, или власти. А нет решения? Так все виноваты. Скинуться деньгами на ремонт общего имущества? Да ну что вы? Это ж грабеж посреди бела дня!

За 20 лет, что прошли с начала приватизации в России (она стартовала в 1994 году) большинство жителей многоквартирных домов так и остались «квартирантами», не научившись быть хозяевами. Тем временем многие дома успели обветшать. Сегодня примерно половина многоквартирных домов на Ставрополье нуждаются в капитальном ремонте. Общий износ жилищного фонда оценивается в 60%. Дальше тянуть некуда. В противном случае через несколько лет мы столкнемся с гигантским объемом аварийного жилья. Тут уж никакие программы переселения не помогут.

Попытки государства возложить ответственность за поддержание жилфонда в нормативно-техническом состоянии на управляющие компании – мол, придет в сферу ЖКХ малый бизнес и наведет порядок – не оправдались. В большинстве своем «управляйки», едва появившись на рынке, ринулись «качать» деньги из населения, оказывая взамен услуги сомнительного качества. Благодаря таким «управленцам», аббревиатура ЖКХ стала синонимом ругательства, а проблемы жилфонда так и остались нерешенными.

Хозяин? - Плати

Тогда было решено пойти другим путем. В 2012-2013 годах были приняты поправки в Жилищный кодекс РФ, которые предусматривают создание в каждом субъекте РФ собственной региональной системы капитального ремонта. С нынешнего года каждый владелец квартиры в России должен ежемесячно уплачивать взнос на капремонт своего дома.

Сформировать в каждом регионе устойчивую систему капремонта МКД должны специализированные организации - региональные операторы. В Ставропольском крае регоператором является созданная 18 декабря 2013 года Некоммерческая организация Ставропольского края «Фонд капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов» (полная информация о фонде и его деятельности на сайте www.fkr26.ru).

(Для справки: Учредитель фонда - министерство строительство, архитектуры и ЖКХ края.

Основные функции фонда:

• аккумулирование взносов на капитальный ремонт - счет регионального оператора;
• открытие на свое имя специальных счетов и совершение по ним операций;
• осуществление функций технического заказчика;
• финансирование расходов на капитальный ремонт общего имущества МКД;
• оказание консультационных, информационных услуг по вопросам организации и проведения капитального ремонта многоквартирных домов.

Деятельность фонда финансируется из бюджета Ставропольского края. Фонд не расходует на содержание своего аппарата деньги собственников МКД! Все собранные хозяевами квартир средства должны быть направлены исключительно на капитальный ремонт общего имущества МКД.

Ежегодно фонд обязан отчитываться о своей деятельности и расходовании денежных средств. Отчет размещается на сайте фонда, а также на сайте учредителя – министерства строительства, архитектуры и ЖКХ Ставропольского края.

Деятельность фонда контролирует Жилищная инспекция, Росфиннадзор и Счетная палата Ставропольского края.)

Программный метод

Первый шаг в создании региональной системы капитального ремонта МКД – формирование долгосрочной адресной программы по проведению капитального ремонта. Она представляет собой перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории Ставропольского края, за исключением МКД, признанных аварийными и подлежащими сносу.

Программа рассчитана на 30 лет (до 2043 г.), она объединяет данные о почти о 9,5 тыс. МКД (если точно - 9429). Для каждого дома указан плановый период проведения капитального ремонта общего имущества, а также виды работ, которые планируется провести. Капитальный ремонт проводится в соответствии с очередностью, определенной программой.

На основе долгосрочной программы капитального ремонта разрабатываются краткосрочные (трехлетние) программы. Именно они содержат уточненную информацию об МКД (все дома будут обследованы), подлежащих капитальному ремонту в данный период. Здесь также детально прописываются виды запланированных работ и источники финансирования.

После утверждения Правительством Ставропольского края долгосрочная региональная программа капремонта будет опубликована на сайте Фонда www.fkr26.ru, сайте краевого министерства строительства, архитектуры и ЖКХ www.minstroysk.ru, в газете «Ставропольская правда» и на сайтах органов местного самоуправления. Владельцам квартир стоит не полениться найти в программе свой дом, чтобы узнать, когда и что в нем предстоит ремонтировать, а также скорректировать данные, если допущены ошибки.

- Сроки очень сжаты, объем информации, которые пришлось обработать нашим специалистам, очень велик. Поэтому мы не исключаем возможности попадания в программу некорректных данных, - говорит генеральный директор Фонда Ольга Силюкова. - При этом программа является достаточно гибким инструментом. Ееактуализация, то есть корректировка данных, будет проводится не реже одного раза в год. Первая актуализация, как мы планируем, пройдет в конце 2014 года.

В региональную программу капитального ремонта не вошли дома:

• признанные аварийными и подлежащими сносу;
• земля под которыми будет изыматься для муниципальных и государственных нужд;
• с физическим износом более 70%.

Почему краевая программа капремонта рассчитана на 30 лет?

Такой срок определен с учетом рекомендуемых ведомственными строительными нормами (ВСН) межремонтными сроками проведения работ по отдельным конструктивным элементам МКД, а также сроков необходимых для накопления средств, достаточных для проведения работ по капитальному ремонту МКД. При этом один и тот же дом может включаться в программу несколько раз: например, в 2015 отремонтируют крышу, в 2020 - фундамент, 2022 - систему отопления и т.д.

Почем «квадрат» для народа?

Право устанавливать размер обязательного минимального взноса на капитальный ремонт ЖК РФ отдает субъектам РФ. На 2014-2015 год он в Ставропольском крае установлен на уровне 7 руб. 60 коп. с квадратного метра занимаемой собственником площади. Оплата должна производиться ежемесячно.

Когда придут первые платежки?

Согласно краевому законодательству, собственники помещений в «многоквартирках» должны определиться, каким образом они будут копить деньги на капитальный ремонт, в течение трех месяцев с момента опубликования региональной программы капремонта. Еще два месяца отводится на реализацию принятого решения.

В настоящее время региональная программа капремонта находится на утверждении в правительстве края. Ее подписание и опубликование должно состояться в мае.

Таким образом, первый платеж за капитальный ремонт будет выставлен ориентировочно в декабре за ноябрь текущего года.

!!!Кстати, обитатели неприватизированных квартир не будут уплачивать взносы на капитальный ремонт. Эта обязанность ляжет на собственника жилья. Им может быть Российская Федерация, Ставропольский край, муниципалитет, предприятие или организация.

На что можно направить обязательные взносы?

1. на ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
2. ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
3. ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю;
4. ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
5. ремонт фасада;
6. установка общедомовых приборов учета потребления ресурсов;
7. ремонт фундамента;
8. разработка и(или) экспертиза проектной документации на проведение капитального ремонта общего имущества в МКД (если это предусмотрено законодательством о градостроительной деятельности);
9. осуществление строительного контроля;
10. погашение кредитов, займов, полученных в целях оплаты указанных услуг, работ;
11. уплата процентов за пользование такими кредитами, займами, оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам.

Штрафы для должников

Платить или не платить взносы на капремонт? – такого выбора владельцам квартир государство не дает. Платить обязательно. Такая обязанность ложится на собственника помещений в МКД с момента возникновения права собственности на это помещение. Для должников Жилищный кодекс предусматривает штраф в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки платежа.

Однако новая строка в коммунальной платежке не должна ударить по карману ставропольцев с невысоким уровнем доходов. Расходы на уплату взноса на капитальный ремонт включаются в размер платы за услуги ЖКХ, по которым может быть предоставлена субсидия. Такая форма господдержки положена гражданам, если расходы на оплату услуг ЖКХ превышают 15% совокупного дохода семьи. То есть размер субсидии для малоимущих автоматически увеличится соразмерно величине суммы платежа за капитальный ремонт.

Время на раздумья

Ключевой вопрос, который предстоит решить собственникам: какой способ накопления средств на капитальный ремонт (способ формирования фонда капитального ремонта дома) выбрать?

Жилищный кодекс предусматривает два способа:

• перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет;
• перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать любой из этих способов (их плюс и минусы описаны ниже). При этом форма управления домом (управляющей компанией, ТСЖ, ЖСК, непосредственный способ управления) значения не имеет. Решение о выборе способа формирования фонда капитального ремонта дома принимают собственники помещений в этом доме на общем собрании.

На принятие решения о выборе способа накопления отводятся четкие сроки. Отсчет ведется от момента опубликования региональной программы капитального ремонта. Действующим краевым законодательством дается два месяца на принятие решения. Однако в связи с последними изменениями в ЖК РФ регионам дано право увеличить этот период, поэтому в Думу Ставропольского края внесен законопроект, который отводит собственникам на раздумья три месяца. Ждем решения.

Спецсчет и «общий котел» - плюс и минусы

1. «Общий котел» регионального оператора.

Плюсы:

• региональный оператор организует сбор платежей за капитальный ремонт;
• осуществляет подбор подрядных организаций на конкурсной основе;
• несёт ответственность за качество, объёмы и сроки выполнения работ;
• осуществляет контроль за своевременным внесением взносов собственником помещения, работает с должниками;
• не требует кредитования собственников в случае недобора денежных средств на необходимые работы. За счёт больших оборотных средств этого фонда, вам выделят нужные средства, а вы их со временем погасите;
• содержание счёта в банке осуществляет региональный оператор за свой счёт;
• отчётность о состоянии счёта в орган жилищного надзора предоставляет региональный оператор;
• начисление платежей и их сбор ведётся региональным оператором за его счет.

Минусы:

• долгий переход с формирования своего фонда у Регионального оператора на отдельный специальный счёт многоквартирного дома. В среднем переход составляет 2 года. Это связано с тем, что «котловые» деньги могут быть задействованы на ремонт других домов. Во время перехода вы так же продолжаете перечислять средства за капитальный ремонт региональному оператору, но после перехода все накопленные вами средства вернутся на ваш специальный счёт многоквартирного дома;
• невозможность изменения срока проведения капитального ремонта ранее срока, предусмотренного региональной программой.

2. Специальный счёт МКД:

 Плюсы:

• свобода выбора собственниками подрядных организаций на выполнение ремонтных работ;
• принятие решения о проведение капитального ремонта в любое время собственниками (но не позже даты, установленной региональныой программой).

Минусы:

• открытие, ведение, обслуживание (в т.ч. финансовое) и отчётность по счёту ведётся собственниками помещения и за их счет;
• начисление платежей и их сбор, работа с должниками ведётся самостоятельно (либо это делает по поручению собственников управляющая или обслуживающая дом организация);
• ответственность за качество, объёмы и сроки выполнения капитальных работ несут собственники многоквартирного дома;
• в случае недостаточности денежных средств на капитальный ремонт собственники обязаны выбрать источники финансирования: кредитование, дополнительные взносы или переход на счёт регионального оператора.

В каких банках можно открыть специальный счет?

Только в российских кредитных организациях. При этом величина собственных средств кредитной организации должна составлять не менее 20 млрд. рублей.Узнать, какие банки отвечают этому требованию можно на сайте Центрального банка Российской Федерации www.cbr.ru. Кроме того, представительства этих банков должны быть в Ставропольском крае. Эти требования объясняются необходимостью защитить средства собственников в условиях нестабильности финансового рынка.

Спецсчет не может быть депозитным, однако на него могут начисляться проценты за пользование банком денежными средствами. Это условия должно быть прописано в договоре. Списание денег со спецсчета происходит только на основе соответствующего протокола общедомового собрания, договора подряда и акта выполненных работ.

Что касается денег населения, которые аккумулированы в «котле» регионального оператора, их сохранность гарантирует субъект федерации. Ставропольский край несет субсидиарную ответственность за эти средства. В любой момент собственник может проверить сумму накоплений своего дома в общем «котле».

Пошаговая инструкция для собственников:

Шаг 1. После официального опубликования региональной программы капремонта ознакомиться с текстом программы, найти в ней свой дом, определиться со способом формирования фонда капремонта своего дома:

1. Найти программу можно на официальном сайте регионального оператора fkr26.ru и на сайте министерства строительства, архитектуры и ЖКХ Ставропольского края www.minstroysk.ru.
2. Ищем в программе свое муниципальное образование.
3. Ищем адрес своего дома.
4. Находим свой дом, знакомимся с перечнем работ и услуг по капитальному ремонта, плановым периодом их проведения.
5. Определяемся с наиболее выгодным способом формирования фонда для своего дома - специальный счет или «общий котел» регионального оператора.

Шаг 2. Организуем общее собрание собственников для принятия решения о способе формирования фонда капремонта дома путем совместного присутствия:

1. Определяем повестку дня, готовим сообщение о проведении общего собрания собственников, оповещаем собственников.
2. В назначенный день определяем, имеется ли кворум (решение о выборе способа формирования фонда должно быть принято большинством не менее двух третей голосов от общего числа собственников помещений в МКД. Это касается не только владельцев квартир, но и хозяев встроенных нежилых помещений.) Кворум имеется? Голосуем, подсчитываем голоса, составляем протокол.
3. Если кворума нет, необходимо провести общее собрание собственников в форме заочного голосования. При этом повестка дня остается прежней. Готовим новое сообщение о проведении общего собрания, оповещаем собственников об этом, составляем и раздаем собственникам под роспись решения заочного голосования, определяем дату окончания приема решений заочного голосования. Принявшими участие в общем собрании считаются собственники, решения которых получены до даты окончания их приема.
4. Подсчитываем голоса - составляем протокол общего собрания.

!!! Решение принимается двумя третями голосов собственников помещений в МКД. Это касается не только владельцев квартир, но и хозяев встроенных нежилых помещений (магазинов, административных зданий и т.д.)

В зависимости от выбора способа формирования фонда капремонта дома протокол общего собрания должен содержать следующие пункты.

Если выбран «общий котел» регионального оператора:

• выбор способа формирования фонда – формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора.
• выбор уполномоченного лица, которому предстоит контактировать с регоператором в ходе подготовки и проведения ремонта в вашем доме. (Это не обязательно должен быть старший дома. В качестве уполномоченного лица может выступать управляющая или обслуживающая компания или один из активных собственников, который разбирается в вопросах строительства и ремонта)

Протокол нужно направить в адрес регионального оператор – НО СК «Фонд капитального ремонта»: Ставрополь, ул. Голенева, 37. Или передать в администрацию своего муниципального образования.

Если выбран специальный счет:

• размер ежемесячного взноса на капремонт (он не должен быть менее, чем размер обязательного минимальный взноса, а по желанию собственников может быть больше);
• перечень услуг или работ по капитальному ремонту общего имущества (не менее, чем предусмотрено региональной программой капитального ремонта);
• сроки проведения капитального ремонта общего имущества (не могут позднее сроков, установленных региональной программой капитального ремонта);
• владелец специального счета (им может быть ТСЖ, ЖСК или региональный оператор);
• кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет.

ШАГ 3. Копию протокола общего собрания собственников направляем региональному оператору или владельцу специального счета.

(Адрес регионального оператора – НО СК «Фонд капитального ремонта»: Ставрополь, ул. Голенева, 37. Можно также передать копию протокола в администрацию своего муниципального образования.)

ШАГ 4. Завершающий этап - реализация способа формирования фонда капитального ремонта своего МКД.

Если выбран специальный счет, то его владелец:

• открывает в банке, который определило общее собрание собственников, на свое имя;
• в течение 5 рабочих дней с момента открытия спецсчета предоставляет в орган государственного жилищного надзора уведомление о выбранном собственниками помещений в МКД способе формирования фонда капремонта. К уведомлению прилагает копию протокола общего собрания собственников и правку банка об открытии спецсчета.

Если выбран «общий котел» регионального оператора:

• уполномоченное лицо от имени собственников заключает с региональным оператором договор о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капремонта. (Макет договора можно будет найти на сайте регоператора fkr26.ru );
• при этом собственники помещений в этом доме, обладающие более, чем 50% голосов от общего числа собственников помещений в этом доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

ВАЖНО! Если собственники в назначенный срок не выбрали способ формирования фонда капитального ремонта или выбрали, но не реализовали его, орган местного самоуправления примет решение о формировании фонда капитального ремонта такого дома на счете регионального оператора.

Должны ли собственники помещений в домах блокированной застройки* платить ежемесячные взносы на капитальный ремонт?

Должны. Первоначально в Ставропольском крае не планировалось включать дома блокированной застройки в региональную программу капитального ремонта общего имущества МКД. Однако ситуация изменилась с принятием 28 декабря 2013 года изменений в Жилищный кодекс РФ. Этими поправками предусмотрено обязательное включение домов блокированной застройки в региональную систему программу капитального ремонта.

*Блоки́рованная застро́йка - тип малоэтажной жилой застройки, при котором расположенные в ряд однотипные жилые дома блокируются друг с другом боковыми стенами. Каждый из таких домов имеет отдельный вход, небольшой палисадники, иногда, гараж.

Когда начнется капремонт на Ставрополье?

Капитальный ремонт начнется уже в этом году, независимо от суммы накоплений. Предполагается, что стартует «ремонтная» кампания за счет средств господдержки. Фондом содействия реформированию ЖКХ предусмотрены средства для проведения капитального ремонта МКД в Ставропольском крае. Объем лимита на 2014 год составляет 135,149 млн. рублей. На 2015 год – 77,228 млн. рублей. Порядок использования этих средств будет определен Фондом содействия реформированию ЖКХ.

КОНТАКТЫ:

Фонд капремонта МКД в Ставропольском крае - региональный оператор:

• www.fkr26.ru,
• «горячая» линия: (8652)29-69-27

Государственная корпорация Фонд содействия реформированию ЖКХ (г. Москва):

• www.fondgkh.ru,
• «горячая» линия: 8-800-700-89-89 (звонки по россии бесплатно)

Управление Государственной жилищной инспекции по Ставропольскому краю:

• www.ugzhi.stavkray.ru
• телефон доверия: (8652) 94-54-75
• «горячая» линия: 94-17-06

КСТАТИ

Что относится к общему имуществу МКД?

Согласно Жилищному кодексу, «собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1. помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2. иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3. крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4. земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты».

При этом собственники вправе пользоваться и распоряжаться общим имуществом, но и несут за него ответственность.

Система капитального ремонта многоквартирных домов Ставропольского края